12.8.2. Om en kommunes salg af grunde til alment boligbyggeri

21-12-2012
8. Andre udtalelser og afgørelser Almennyttige boliger Salg - pris

Den foreliggende sag vedrørte et byggeri af 144 almene boliger i den tidligere Aars Kommune, nu Vesthimmerlands Kommune. Kommunen indgik en aftale med Sparekassen Himmerland om at købe en lukket slagterigrund og efterfølgende sælge grunden til kommunen med henblik på, at der skulle opføres støttet byggeri på grunden.

Sparekassen Himmerland videresolgte grunden til henholdsvis Aars Kommune og senere Vesthimmerlands Kommune over fire omgange, efterhånden som de fire etaper blev iværksat i perioden 2003 til 2008. Kommunen købte grunden for en samlet pris af 11,7 mio. kr. Kommunen videresolgte grunden over fire omgange til Aars Boligforening til en samlet pris af 25,1 mio. kr.

Udtalt, at for at afgøre, hvorvidt kommunen handlede ulovligt ved grundsalgene til Aars Boligforening, måtte det fastslås, hvad markedsprisen for grundene var, og hvorvidt kommunen ved salg over markedspris, derfor brugte et ulovligt overskud til at finansiere grundkapitalen.

I den forbindelse bemærket, at der i lovgivningen intet var til hinder for, at en kommune kunne finansiere grundkapitallånet gennem et overskud, som måtte fremkomme ved et grundsalg. Salget af en grund skulle dog altid ske til højst markedsprisen.

På tidspunkterne for de i sagen omhandlede grundsalg forelå der ikke en offentlig grundværdi herfor, og det fremgik af Vesthimmerlands Kommunes udtalelse til statsforvaltningen, at kommunen ikke anvendte en ejendomsmægler i forbindelse med handlerne.

Statsforvaltningen Nordjylland anvendte i forbindelse med vurderingen af sagen en valuar. Denne vurderede, at Vesthimmerlands Kommune, særligt ved de to sidste handler, havde solgt over markedsprisen – henholdsvis med 28 % og 22 %. Samme vurdering betød dog ligeledes, at Vesthimmerlands Kommune købte de fire dele af grunden til langt under den af valuaren vurderede markedspris.

Vesthimmerlands Kommune, Nybolig Aars og Kuben Management (byggerådgiver) gav alle udtryk for en anden opfattelse end valuaren med henvisning til sammenlignelige handler samt deres vurdering af markedet for boliggrunde i Aars på salgstidspunkterne.

Vesthimmerlands Kommune gjorde overfor statsforvaltningen blandt andet rede for, at Kvickly-grunden, som var en anden del af den gamle slagterigrund, hvorpå Himmerlandsparken også var opført, i 2007 blev solgt til en m² pris på 1075,80 kr. Grundene hvorpå boligerne i Himmerlandsparkerne var opført, var dog nærmere centrum end Kvickly-grunden.

Vesthimmerlands Kommune fremsendte ligeledes en udtalelse fra Aars Boligforening til statsforvaltningen, hvoraf fremgik, at lejeniveauet for de almindelige boliger i Himmerlandsparken ved udgangen af 2009 udgjorde kr. 708,61 pr m² – en husleje, der lå i niveau med huslejen i Bymidten, der var et 20 år gammelt byggeri i Aars. Det fremgik ligeledes, at alle lejligheder var udlejet, og at der var ventelister til begge byggerier.

Kuben Management gjorde i en udtalelse til Aars Boligforening rede for, at den samlede grundudgift (købesum, tilslutningsafgifter, kloakafgifter, bygningsbasis, anlæg af friarealer og parkering samt interne veje) vedrørende afdeling 30 i Himmerlandsparken svarede til 17,3 % af anskaffelsessummen, og dermed lå under vejledning for støttet boligbyggeris anvisning på 20 % af anskaffelsessummen. Selve grundkøbesummen svarede til ca. kr. 2.300,- pr. byggerets m², hvilket inkl. fremføring af vej og forsyningsledninger til grunden var lavere eller på niveau med priserne på byggerets m² i centerbyer andre steder i regionen.

Ligeledes udtalte Nybolig Aars til Vesthimmerlands Kommune blandt andet, at efterspørgslen efter boliggrunde primo 2008 var god, og at der var løbende salg af grunde til de udbudte priser. I 2008 var ca. 50 % af grundsalgene i Aars gennemført primo 2008.

Der forelå således divergerende oplysninger om, hvad der var markedsprisen på tidspunktet for handlerne.

Udtalt, at det på baggrund heraf var Økonomi- og Indenrigsministeriets opfattelse, at der bestod en sådan usikkerhed om, hvad der var markedsprisen for de fire dele af den tidligere slagterigrund, som Aars/Vesthimmerlands Kommune henholdsvis købte og solgte mellem 2003 og 2008, at det ikke var muligt at fastslå, at Aars/Vesthimmerlands Kommune handlede ulovligt ved grundsalgene til Aars Boligforening.

Ministeriet inddrog også heri, at Aars Kommune efter det oplyste også ved prisfastsættelsen lagde vægt på, at det i forhandlingsforløbet med boligforeningen var aftalt, at kommunen skulle afholde betydelige udgifter for, at projektet kunne realiseres, herunder udgifter til ekstern rådgiver ifm. lokalplanlægningen samt udgifter til etablering/omlægning af veje og stier.

Økonomi- og Indenrigsministeriet fandt herefter, at der ikke var tilstrækkeligt sikkert grundlag for at fastslå, at Vesthimmerlands Kommune havde solgt de i sagen omhandlende grunde over markedspris.


Økonomi- og Indenrigsministeriets udtalelse af 21. december 2012 til en kommune
– j.nr. 2012-00314