07.3.1. Om lovligheden af en kommunes udbud af byggegrunde med et vilkår om, at der skulle opføres boliger til en husleje på max. 5.000 kr. for en lejlighed på ca. 85 m2 om måneden til familier med mellemindkomster

27-06-2007
3. De kommunale opgaver (kommunalfuldmagten)

En kommune ønskede i forbindelse med salg af kommunens grundarealer at stille et vilkår om, at der skulle opføres boliger til en husleje på max. 5.000 kr. for en lejlighed på ca. 85 m2 om måneden til familier med mellemindkomster, dvs. uformuende familier med årsindkomster på mellem 400.000 kr. til 600.000 kr.

Ministeriet lagde på baggrund af Socialministeriets udtalelse om sagen til grund, at almenboligloven ikke indeholder hjemmel til at yde økonomisk støtte til etablering af almene boliger med en husleje på f. eks. 5.000 kr. pr. måned rettet mod en bestemt befolkningsgruppe med en fastlagt årsindkomst.

Udtalt, at hverken reglerne om offentligt udbud eller den skrevne lovgivning i øvrigt indeholder bestemmelser om, på hvilke vilkår en kommunal ejendom kan udbydes til salg. Spørgsmålet om et vilkårs lovlighed skal derfor afgøres på grundlag af almindelige kommunalretlige grundsætninger – de såkaldte kommunalfuldmagtsregler.

Efter kommunalfuldmagtsreglerne har kommuner en helt generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt i alle dispositioner, ligesom det følger af sådanne grundsætninger, at kommuner normalt ikke uden lovhjemmel må yde tilskud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder, jf. afsnit 7.1. i udbudsvejledningen (ministeriets vejledning nr. 60 af 28. juni 2004).

Det fremgår videre af udbudsvejledningen, at dette i forbindelse med salg af kommunal fast ejendom indebærer, at kommunen skal sælge ejendommen til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel – markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen.

I det omfang, der herved varetages saglige, kommunale interesser, kan kommunalbestyrelsen således fastsætte begrænsninger for ejendommens anvendelse. Sådanne rådighedsindskrænkninger vil typisk påvirke markedsprisen for ejendommen, og kommunalbestyrelsen må derfor sikre, at de kommunale interesser, der har begrundet rådighedsindskrænkningerne, faktisk bliver tilgodeset.

I den konkrete sag var det ministeriets opfattelse, at det omhandlede vilkår ville påvirke markedsprisen for de udbudte grunde i nedadgående retning.

Det var derfor afgørende for vurderingen af, om kommunen lovligt ville kunne stille det omhandlede vilkår, om kommunen herved varetog en saglig, kommunal interesse.

I den forbindelse udtalt, at kommuner efter kommunalfuldmagtsreglerne som udgangspunkt er afskåret fra at påtage sig opgaver i relation til boligforsyningen, medmindre der er lovhjemmel hertil. Denne hovedregel har endvidere støtte i forarbejderne til lov nr. 465 af 30. juni 1993 om kommunernes adgang til at erhverve boliger for at fremme udlændinges integration, jf. Folketingstidende 1992-93, tillæg A, sp. 10476 (bestemmelsen er nu optaget i integrationslovens § 13).

Det var på den baggrund ministeriets opfattelse, at kommunen efter kommunalfuldmagtsreglerne ikke lovligt kan påtage sig opgaver, herunder i forbindelse med salg af kommunens byggegrunde, i relation til boligforsyningen, medmindre der er lovhjemmel hertil.

Videre udtalt, at kommunerne med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne kan tilvejebringe boliger, herunder yde støtte til tilvejebringelse af boliger, til visse persongrupper, der må antages at have specielle boligbehov, og som på grund af særlige forhold må an­ses for at have meget svært ved selv at tilvejebringe egnede boliger. Dette forudsætter, at kommunerne i anden sammenhæng har særlige forpligtelser efter lovgivningen over for disse persongrupper, dvs. forpligtelser, som kommunerne ikke har over for kommunens øvrige borgere.

I den konkrete sag havde kommunen efter det oplyste ikke nogen særlige forpligtelser efter lovgivningen over for uformuende familier med årsindkomster på mellem 400.000 kr. til 600.000 kr., dvs. forpligtelser, som kommunen ikke har over for kommunens øvrige borgere. Den omtalte persongruppe kunne endvidere ikke antages at have specielle boligbehov, ligesom gruppen ikke kunne an­ses for at have meget svært ved selv at tilvejebringe egnede boliger.

Det forhold, at det på grund af prisudviklingen på boligmarkedet kunne være svært for en sådan indkomstgruppe at skaffe boliger inden for kommunens grænser, kunne efter ministeriets opfattelse ikke føre til, at kommunen havde særlige forpligtelser over for de pågældende.

Efter ministeriets opfattelse kunne de øvrige forhold af demografisk, erhvervsmæssig, trafikal og miljømæssig karakter, som kommunen bl.a. havde anført som begrundelse for et ønske om den omtalte boligplan, ikke føre til et andet resultat. Disse forhold kunne efter ministeriets opfattelse ikke begrunde fravigelse af udgangspunktet om, at kommuner er afskåret fra at påtage sig opgaver i relation til boligforsyningen, medmindre der er tale om støtte til tilvejebringelse af boliger til visse persongrupper, der må antages at have specielle boligbehov, og som på grund af særlige forhold må an­ses for at have meget svært ved selv at tilvejebringe egnede boliger.

På den baggrund var det ministeriets opfattelse, at kommunen i forbindelse med salg af kommunens byggegrunde ikke lovligt kunne stille et vilkår om, at der skulle opføres boliger til en husleje på max. 5.000 kr. for en lejlighed på ca. 85 m2 om måneden til familier med mellemindkomster.


Indenrigs- og Sundhedsministeriets brev af 27. juni 2007 til en kommune
– Kommunaljuridisk kontor, j.nr. 2007-21122/101-3