06.3.2. Om lovligheden af en kommunes udbud af byggegrunde med vilkåret om, at hver køber alene kan købe én grund, hvilket indebærer, at udbudte byggegrunde i tilfælde, hvor en potentiel køber er højestbydende på mere end én grund, vil blive solgt til næsthøjestbydende

07-11-2006
3. De kommunale opgaver (kommunalfuldmagten)

Af § 6, stk. 2, i ministeriets bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme fremgår, at salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kan ske, såfremt der herved varetages en saglig, kommunal interesse.

Udtalt generelt, at spørgsmålet om, hvorvidt en kommune med henblik på at fremme variation i udformning af boliger ved udbud af byggegrunde kan fastsætte vilkår om, at hver køber alene kan købe én grund, ikke er reguleret i den skrevne lovgivning, herunder planloven. Spørgsmålet om lovligheden af kommunens vilkår skal derfor vurderes ud fra almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgavevaretagelse – de såkaldte kommunalfuldmagtsregler.

Videre udtalt, at det antages i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis, at kommuner efter kommunalfuldmagtsreglerne kan varetage byplanmæssige formål, herunder sikre bygninger en bestemt arkitektonisk fremtræden i bybilledet. I forbindelse med byplanmæssige formål kan kommuner tillige fremme en lovlig kommunal interesse i et æstetisk bybillede.

Endvidere udtalt, at fremme af variation af boligers udformning efter ministeriets opfattelse tillige er et lovligt kommunalt formål, som en kommune kan varetage med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne. Det gælder dog kun, hvis kommunen ikke hermed udelukkende vil opnå formål, der er omfattet af reguleringslovgivningen .

Herudover udtalt, at der efter kommunalfuldmagtsreglerne således må opstilles en almindelig formodning imod, at en kommune kan anvende sine økonomiske midler til – ved privatretlige dispositioner eller på anden måde – udelukkende at opnå formål, der er omfattet af reguleringslovgivningen. Det må dog forudsætte, at lovgivningen anviser midler, der kan anvendes til at opnå formålet f.eks. en forvaltningsakt eller en plan. En kommune kan således ikke anvende kommunalfuldmagtsreglerne som et alternativ til reguleringslovgivningen.

I den konkrete sag vurderede ministeriet på den baggrund, hvorvidt kommunen havde fastsat det omtalte vilkår i udbudsmaterialet udelukkende med henblik på varetagelse af formål, der er omfattet af reguleringslovgivningen, hvilket i dette tilfælde er planloven, herunder om planloven anviser midler, der kan anvendes til at opnå det samme formål.

På grundlag af en udtalelse fra Skov- og Naturstyrelsen lagde ministeriet til grund, at sikring af større variation i bebyggelsen inden for det i sagen omhandlede delområde ville have forudsat lokalplanbestemmelser med mere detaljerede krav til bebyggelsens udformning. Skov- og Naturstyrelsen oplyste over for ministeriet, at planlovens § 15 giver mulighed for at stille endog meget detaljerede krav til bebyggelsens udformning m.v., f.eks. således at der angives præcise – forskellige – krav til hvert enkelt hus.

I den konkrete sag forstod ministeriet imidlertid kommunen således, at kommunen ikke selv ønskede at opstille meget detaljerede krav til regulering af de enkelte huse, men ønskede, at variationen af boligers udformning skete ved, at den enkelte køber fik adgang til frit at vælge, hvorledes vedkommendes hus skulle opføres, dog inden for de rammer, lokalplanen havde sat, og således kunne opføre individuelt prægede huse.

På den baggrund var det ministeriets opfattelse, at kommunens tilsigtede formål med at fremme variation af boligers udformning og give den enkelte borger en vis valgfrihed i forhold til boligens udformning ikke kunne varetages fuldt ud ved anvendelse af reguleringslovgivningen, dvs. lokalplanbestemmelser med meget detaljerede krav til udformningen af det enkelte hus.

Efter ministeriets opfattelse er det endvidere sandsynligt, at en meget detaljeret regulering af udformningen af de enkelte huse ville kunne påvirke markedsprisen for de enkelte grunde i nedadgående retning, idet dette ville begrænse køberens frihed med hensyn til udformning af huset. Det var således ministeriets opfattelse, at vilkåret om, at hver køber alene kan købe én grund, samtidig formentlig ville indebære, at kommunen kunne opnå en højere pris end ved anvendelse af en meget detaljeret regulering af udformningen af de enkelte huse. Efter ministeriets opfattelse ville det på den baggrund være i overensstemmelse med grundsætningen om økonomisk forsvarlig forvaltning af kommunale midler at fastsætte det anførte vilkår i stedet for at fastsætte meget detaljeret regulering via lokalplan.

Spørgsmålet var herefter, om vilkåret i udbudsmaterialet fra kommunen om, at hver husstand eller hvert byggefirma alene kan købe én grund, fremmede variation af boligers udformning, herunder om kommunen ved salget af de omhandlede grunde havde sikret, at den kommunale interesse blev varetaget.

Ministeriet var enigt med kommunen i, at der alt andet lige er en større sandsynlighed for, at individuelle købere ønsker individuelt prægede huse bygget på grundene, og at området derved gives et varieret udseende end, hvis én køber købte alle byggegrundene. Det var således ministeriets opfattelse, at vilkåret om, at hver køber alene kan købe én grund, er egnet til at fremme variation i bebyggelsen. Dette gælder uanset, at det ikke kan udelukkes, at alle købere af de omhandlede byggegrunde måtte ønske samme type hus opført, eventuelt af samme byggefirma, eller at alle købere eller nogen af dem sælger deres grunde til ét byggefirma, der så kan opføre samme type hus.

En yderligere sikring af opnåelsen af kommunens formål om variation af boligers udformning ville som anført ovenfor kunne ske gennem anvendelse af lokalplanbestemmelser med meget detaljerede krav til det enkelte hus` udformning. Dette ville imidlertid som anført ovenfor formentlig føre til en lavere pris på de enkelte grunde, ligesom kommunens ønske om at give den enkelte borger en vis valgfrihed i forhold til boligens udformning ikke ville kunne blive opfyldt.

Ministeriet fandt på den baggrund ikke, at kommunen var forpligtet til at foretage en yderligere sikring af, at formålet om at fremme variation af boligers udformning opfyldes ved salg af grundene.

Ministeriet tilføjede, at det omtalte vilkår om, at hver køber alene kan købe én grund, som nævnt ovenfor indebærer, at udbudte ejendomme i tilfælde, hvor en husstand eller et byggefirma er højestbydende på mere end én grund, vil blive solgt til næsthøjestbydende. Vilkåret havde derimod ikke den virkning, at det havde udelukket eller favoriseret bestemte tilbudsgivere, idet alle havde haft mulighed for at byde på grundene og købe én grund, hvis de havde været højestbydende.

Ministeriet fandt på baggrund af ovenstående ikke grundlag for at antage, at det var i strid med lovgivningen, at kommunen med det formål at fremme variation af boligers udformning og give den enkelte køber en vis valgfrihed i forhold til boligens udformning havde fastsat det omhandlede vilkår i udbudsmaterialet om, at hver husstand eller hvert byggefirma alene kan købe én grund. Dette gjaldt uanset, at vilkåret ville have den konsekvens, at udbudte ejendomme i tilfælde, hvor en potentiel køber er højestbydende på mere end én grund, ville blive solgt til næsthøjestbydende.

Indenrigs- og Sundhedsministeriets brev af 7. november 2006 til et byråd – Styrelseskontoret, j.nr. 2006-2076/561-1